Развитие современных информационных и социальных технологий, в том числе информационных баз, программных продуктов, робототехники, блокчейна, уберизации экономики, территориальной и профессиональной мобильности вызывает трансформации в различных сферах консалтинга.

Один из важнейших трендов, меняющих нашу реальность – сверхинтенсивная роботизация экономики. Проблема и одновременно возможность, которую принес технологический прогресс – развитие технологий – постепенно заменяет человека в рамках большого количества сфер деятельности. Там, где есть возможность заменить сотрудника, получающего заработную плату, потребляющего рабочие ресурсы (электричество и др.), склонного к совершению ошибок на основе человеческого фактора, выбор делается в пользу алгоритма, станка или робота (в зависимости от сферы).

Постепенно вытесняются профессии менеджеров низшего и среднего звена, рабочих, строителей – физический и низкоквалифицированный интеллектуальный труд. Вот неполный список профессий, необходимость в которых, по мнению аналитиков, будет постепенно пропадать к 2025 году: сметчик, стенографист/расшифровщик, копирайтер, турагент, лектор, библиотекарь, документовед/архивариус, испытатель, юрисконсульт, нотариус, провизор, аналитик, маклер/риелтор, секретарь/ресепционист, муниципальный работник, логист, диспетчер, банковский операционист, диагност, бурильщик, системный администратор, вахтер, шахтер, машинист товарного состава, инспектор ДПС, горняк.


Как работодатели отвечают на вызовы меняющейся социальной среды? 66% респондентов предлагают оплачивать переподготовку сотрудников; 39% - поддерживают мобильность и ротацию кадров; 25% - выступают за сотрудничество с образовательными учреждениями (данные доклада на Всемирном экономическом форуме, январь 2016 года).

Роль человека в производственных процессах снижается, в том числе в аналитической сфере и в оценочной деятельности. Средний возраст жизни отдельной профессии сокращается и уже составил 6 лет. Автоматизация радикально вмешалась в жизнь человека, скоро это станет заметнее. Например, к 2025 году, такая профессия, как бухгалтер, почти исчезнет, работу потеряет 95% специалистов.

В течение нескольких десятилетий технологический прогресс трансформировал сущность работы и повышал эффективность различных видов деятельности, начиная с внедрения производственного конвейера и заканчивая использованием автоматов. Вторая волна трансформаций была заметна в последние 15 лет, когда изменениям подверглась деятельность, включающая обработку информации и стандартные транзакции. Работы такого типа было легко преобразовать в стандартные протоколы – кассовые аппараты, обработка входящих звонков, работа с запросами клиентов. Все это было автоматизировано или, с помощью технологий, перемещено в регионы с меньшими зарплатными ожиданиями.

Из графика видно, что росла занятость среди низко- и высококвалифицированных работников и сокращалась занятость среди работников средней квалификации. Это происходило, в первую очередь, из-за широкого распространения автоматизированных решений для задач среднего уровня сложности. Автоматизация в отраслях начинается всегда с работ среднего уровня квалификации. Эти работы содержат достаточно шаблонных компонентов, чтобы автоматизироваться, и они уже достаточно высокооплачиваемы, чтобы сделать автоматизацию экономически привлекательной для владельцев бизнеса.

Компании делали все больший акцент на повышении эффективности высококвалифицированных работников. Один из таких методов – делегирование типичных и монотонных задач менее квалифицированным сотрудникам. Пример: юридический работник, выполняющий времязатратные задачи по сбору данных по заданию высокооплачиваемого адвоката. Такой подход применяется в здравоохранении, инженерном деле, программировании и других сферах, где существует нехватка талантливых профессионалов, но есть специалисты среднего звена. На последующих этапах технологического развития типичные задания передаются уже не младшим и менее квалифицированным сотрудникам, потребность в которых постепенно отпадает, а искусственному интеллекту, запрограммированному на решение стандартных задач (например, американская юридическая фирма наняла на работу ИИ-юриста, а в Испании робот будет комментировать спортивные события).


Прогноз изменения числа людей, занятых в разных сферах: офисных и административных сотрудников к 2020 году станет значительно меньше, при этом вырастет число представителей сферы бизнеса и финансов (данные доклада Всемирного экономического форума).

Сегодняшняя, третья волна трансформаций коснулась профессий, требующих наличия глубоких знаний, объективности и опыта. Это профессии экономики знаний, к ним также можно отнести оценщиков. Сектор представителей этих профессий стремительно вырос за последнее десятилетие (на графике ниже отмечено темно-синим), в то время как количество представителей первой и второй волны сократилось (светло-голубой цвет).


Количество (в млн.) созданных рабочих мест в разных сферах (данные доклада McKinsey & Company)

Рассмотрим отдельные функции процесса определения стоимости и попробуем понять, что способна делать машина, а что, вероятно, останется человеку. Какой период времени для этого понадобится и какие сервисы должны появиться, какие технологии будут участвовать в процессе?

2ГИС и Google
Городские справочники и карты были традиционным источником информации об объекте для оценщиков нескольких поколений. Но теперь компании предоставляют уникальную детализацию изображений с возможностью рассмотреть подробности объекта и окружающей его инфраструктуры, а также пользоваться мобильными версиями.

Дроны
Как известно, изначально дроны разрабатывались как орудие убийства, но довольно быстро превратились в технологию, вполне применимую в мирной жизни:

инспекция труднодоступных или отдаленных объектов инфраструктуры;

обзор территорий, пострадавших от стихийных бедствий;

доставка товаров (пионеры в этой области – Amazon и Google; а стартап Zipline использует дроны для доставки лекарств в отдаленные деревни).

Для оценщиков дроны – это один из потенциальных инструментов сбора данных об объекте оценке (прежде всего – недвижимости). Оценщик может, не выходя из офиса, собрать информацию об объекте оценки, окружающей местности, получить необходимые фотографии и даже видеозаписи. Таким способом доступ к исходным данным об объекте достигается быстрее и дешевле. Такие сервисы есть как за рубежом, так и в России, например, сеть pilothub.

Виртуальная и дополненная реальность

IT-гиганты продолжают вкладывать миллиарды долларов в развитие технологий виртуальной и дополненной реальности. Вопреки распространенному мнению, возможности этих технологий выходят далеко за пределы гейм-индустрии. Несколько примеров использования виртуальной и дополненной реальности в различных сферах деятельности:

• онлайн-общение с полноценным эффектом присутствия;

• 3D-архитектура, программирование, планирование (возможность работы с трехмерными изображениями).

VR- и AR-технологии позволяют оценщику производить полноценный осмотр дома в дистанционном режиме. Но, кроме того, дают возможность вывести на новый уровень оценку нематериальной собственности – например, игр.

Сегодня оценщик «руками» собирает различные данные об экономических и стоимостных характеристиках объектов оценки и объектов-аналогов. «Чудеса», которые уже вовсю творит искусственный интеллект, показывают, что примитивный аналитический аппарат, которым пользуются оценщики в подавляющем большинстве задач, легко будет заменен ИИ.

Как быстро это произойдет сказать сложно. Мы каждый день видим внедрение новых сервисов, появление новых стартапов и изобретений – и скорость этих процессов возрастает в геометрической прогрессии. Стоит вспомнить, что айфон появился всего 10 лет назад, хотя кажется, что он был всегда, а игра Pokemon Go капитализировалась в несколько миллиардов всего за один месяц.

Искусственный интеллект и нейросети, работа с большими данными

В своей статье «Будущее оценки» бывший президент американской профессиональной организации Appraisal Institute М. Лэнс Койл рассуждает о значимости поиска данных для оценочной профессии. Он выделяет четыре периода работы с данными в рамках оценочной деятельности:

• эра сбора информации (1920-1970-е гг.);

• эра анализа рынка (1980-1990-е гг.);

• эра критики данных (1990-2000-е гг.);

• эра оптимизации данных (2010-настоящее время).

Он отмечает, что раньше лучшим на рынке был тот, кто смог найти больше информации. Однако сейчас, когда любые данные доступны по клику, первенство за теми, кто умеет ее обрабатывать.

Прогнозируется, что искусственный интеллект освободит человека от монотонной умственной работы, так же как на заре промышленной революции рабочие заводов ждали от машин освобождения от монотонного физического труда.

На рынке с большим количеством исходной информации все большее значение приобретают инструменты, позволяющие эффективно работать с этими данными: начиная от огромных пользовательских порталов до профессиональных баз данных.

Сегодня пользователь портала недвижимости может получить персонализированную оценку объекта жилой недвижимости на основе недавно совершенных аналогичных сделок. Например, сервис Zestimate: предоставляется бесплатно и позиционируется как первый шаг к установлению реальной рыночной стоимости жилья. Помимо начального ввода адреса объекта необходимо указать дополнительные факты, влияющие на стоимость. Далее сервис автоматически находит 10 аналогичных объектов, предлагает пользователю откорректировать этот список и исключить неподходящие. Затем, на основе полученных данных, выдается определенная стоимость. Затем сервис предлагает обратиться к услугам профессиональных оценщиков, однако сумма, названная Zestimate, вполне может служить стартовой ценой, которую собственник обозначит в своем объявлении о продаже недвижимости. Уже на этом этапе видно, что решение простых оценочных задач возможно решить без участия оценщика.

В России в том же направлении, по повышению доступа к открытой информации, двигается портал Avito. Оценщикам целесообразно адаптировать поисковые и расчетные функции подобных порталов к своей работе.

Карманные суперкомпьютеры и бум развития мобильных приложений

К 2020 году – т.е. довольно скоро – 80% населения Земли будут иметь смартфон с выходом в интернет. В iPhone 6 два миллиона транзисторов – это примерно в 625 раз больше, чем в компьютере 1995 Intel Pentium. Сегодняшний смартфон – это то, что два-три десятилетия назад считали суперкомпьютером.

Оценочная деятельность за рубежом развивается одновременно с глобальным научно-техническим прогрессом. Использование программного обеспечения оценщикам по умолчанию необходимо: специалистам приходится в ежедневном режиме обрабатывать огромные объемы информации, не терять внимание, точно и аккуратно проводить сложнейшие расчеты. Именно поэтому на помощь оценщикам пришли программные продукты, позволяющие технические и формализующие задачи передать машине. Как было сказано на форуме оценщиков в Техасе в 2012 году, – «Побеждает оценщик с лучшими технологиями».

Специалисты предсказывают резкий рост приложений, сближающих спрос и предложение в рамках рынка оценочных услуг.

От сегодняшнего специалиста требуется постоянное совершенствование знаний и повышение собственной квалификации. Оценщику необходимо искать новые способы успешно конкурировать на рынке аналогичных оценочных услуг.

Сегодня любой обладатель смартфона может самостоятельно изучить любую тему, получив доступ к высококачественному и – зачастую – совершенно бесплатному образовательному контенту.

Ведущие мировые университеты записывают лекции (курсы от Высшей школы экономики и Мичиганского университета), оцифровывают источники и материалы, предлагают интерактивные курсы, доступ к которым может получить любой житель планеты.

Такой очевидный триумф технологий не может не вызывать опасений в рядах оценщиков. Можно ли говорить о том, что оценка превращается в систему сложных расчетов, с которыми гораздо быстрее и лучше справится компьютер, а умения и навыки отдельного профессионала предлагается считать необязательными?

Стоимостным консультантам остается то же, что и другим аналитикам: нестандартные и многоступенчатые постановки задач для искусственного интеллекта, необычные и сложносоставные объекты оценки. В этих условиях ключевым фактором устойчивости собственного саморазвития становятся методы постоянного обучения и переобучения.

Общий мировой тренд проникновения в ранее традиционные сферы IT-решений и инструментов работы с Big Data постепенно завоевывает и оценочную отрасль. Материал рассматривает, каким образом в США реализовано информационное обеспечение деятельности оценщиков, а именно – базы аналогов.

Проблема поиска корректных данных об объектах-аналогах остается одной из самых значительных для оценщиков. Поиск затрудняют многочисленные проблемы: недоступность актуальной информации о рынке или невозможность найти данные на ретроспективную дату. Особенно остро вопрос стоит в регионах, где добыча данных о рынке зачастую идет в читальных залах местных библиотек. У российского оценщика есть два пути поиска аналогов: воспользоваться данными сайтов Росреестра или обратиться к порталам по продаже недвижимости / местной периодике.

Между тем американский рынок недвижимости, справедливо считающийся самым объемным по числу и объему сделок в мире, предлагает ряд баз данных. В целом можно сказать, что сайты, которые помогают оценщикам, рассчитаны на потребителей, покупающих и продающих свои дома. Ниже описаны крупнейшие порталы, аккумулирующие и предлагающие самую полную информацию о рынке жилой недвижимости в США.

Один из самых популярных порталов, Trulia, как и все остальные базы подобного рода, рассчитан в первую очередь на частных лиц, собственников недвижимости или желающих ее приобрести. Базовый функционал портала дает возможность оценить стоимость собственного жилья пользователя сайта, просто введя домашний адрес.

Кроме того, пользователь может разместить объявление о продаже жилья, найти предложения о продажах, а также воспользоваться несколькими калькуляторами стоимости жилья. Из интересного: портал позволяет сравнить стоимость жилья при условии покупки и при условии аренды, получить информацию о текущих рыночных тенденциях, узнать буквально все о приглянувшемся районе (начиная от климатических условий, качества инфраструктуры, уровня преступности и заканчивая рейтингом школ и развлекательных заведений, а также демографическими данными).

Чтобы приступить к анализу конкретного предложения, выбираем город и штат.

Ищем дом, выбирая по расположению и цене.

Подробное описание дома: цена, метраж, количество спален и ванных комнат, описание внешнего вида, дата постройки и др. Есть указание на официальные данные об объекте. Обратите внимание: особо важный параметр – лучшие школы поблизости. Считается, что школы в США – один из важнейших ценообразующих факторов жилой недвижимости.

Описание района с точки зрения уровня и качества жизни: общественные места рядом с домом, демографический срез жителей (процентное отношение женатых и одиноких, людей с высшим образованием и без и т.д.), уровень преступности, время поездки из этого дома до места работы.

Раздел содержит информацию о предыдущих сделках: дата, сумма сделки, подтверждающий документ и др.

Переходим к самому интересному: стоимость нашего дома можно сравнить с аналогичными домами в районе. Видим среднюю величину по городу, району и кварталу. Можно заметить, что в период 2009 – 2012 гг. цены на жилую недвижимость были в значительном упадке, а затем, вплоть до настоящего момента – они постепенно росли.

Различные подборки с предложениями, сформированные по единому критерию: лучшие школы, безопасные районы, дома с бассейнами.

Рыночные данные: динамика роста цен за один год, пять лет и более; средняя цена на жилую недвижимость в выбранном районе

Что портал дает профессионалам? Возможность анализа информации о нескольких миллионах сделок, выставляя фильтры по географии (штату, округу, району), площади, количеству комнат и т.д. На портале представлены данные о рынке недвижимости штата.

Партнерский портал Zillow предлагает услугу Zestimate – персонализированную оценку объекта жилой недвижимости на основе недавно совершенных аналогичных сделок. Сервис предоставляется бесплатно и позиционируется как первый шаг к установлению реальной рыночной стоимости жилья. Помимо начального ввода адреса объекта необходимо ввести дополнительные факты, влияющие на стоимость. Далее сервис автоматически находит 10 аналогичных объектов, предлагает пользователю откорретировать этот список и исключить неподходящие. Затем, на основе полученных данных, выдается определенная стоимость. Далее сервис предлагает обратиться к услугам профессиональных оценщиков, однако сумма, названная Zestimate, вполне может служить стартовой ценой, которую собственник обозначит в своем объявлении о продаже недвижимости.

Сайт рассчитывает стоимость исходя из подобранных аналогов

Первый шаг к замене оценщиков недвижимости эффективным алгоритмом? Возможно.

realtor.com стал одним из первых порталов, занявших нишу рынка недвижимости. Его сильной чертой, отличающей его от подобных сервисов, является раздел «Сообщество», где можно получить советы и рекомендации как от частных лиц, так и профессионалов. Также на основе данных предложений и сделок формируются карты рыночных тенденций.

Карта динамики цен на недвижимость (июль 2016 года, Флорида)

homes.com, как и все предыдущие примеры порталов недвижимости, дает списки жилья на куплю/продажу и аренду. Его отличительной особенностью можно назвать удобный поиск профессионалов рынка недвижимости (в том числе оценщиков), находящихся поблизости –LocalPros.

Описанные выше порталы предоставляют относительной неплохой набор способов для работы с аналогами, однако специалисты рынка недвижимости в подавляющем большинстве случаев обращаются к профессиональному инструментарию.

Одним из основных способов получения информации о совершенных или готовящихся сделках являются так называемые мультилистинги – MultipleListingServices (MLS), ноу-хау американского рынка недвижимости XIX века. Как поясняет википедия, основная цель мультилистинга состоит в том, чтобы предоставить риелтору, получившему соглашение от продавца собственности, возможность опубликовать «одностороннее предложение компенсации» (комиссионную ставку) для других участников сделки. Предложение компенсации является договорным обязательством. Размер комиссии от сделки и детальная информация об объекте недвижимости содержатся в системе мультилистинга, таким образом все участники сервиса мультилистинга получают точные и полные данные об условиях сделки. А дополнительной выгодой систем мультилистинга является возможность просмотра подписчиком информации обо всех объектах недвижимости в базе. Системы мультилистинга содержат подробные описания объектов недвижимости и включают данные, о которых осведомлены только профессионалы рынка недвижимости.

Самая большая система мультилистинга в США в настоящее время — межрегиональный Калифорнийский региональный сервис мультилистинга (CRMLS), покрывающий большую часть южной Калифорнии (около 71 тыс. активных членов).

Все перечисленные выше сайты дают доступ к сервису мультилистинга по платной подписке.

mls.com – портал, который аккумулирует информацию из открытых и закрытых разделов множества баз данных агентств недвижимости. Пользователь портала вводит штат, город и район и переадресовывается на сайт, содержащий перечень объектов данного населенного пункта.

Пользователь портала может выбрать штат на карте и перейти к соответствующему списку объектов жилья

Существуют также более-менее аналогичные порталы по поиску коммерческой недвижимости. Основные: commercialmls.com, officespace.com, rofo.com и ряд других. Их фунционал значительно ограничен по сравнению с порталами, работающими с жилой недвижимостью. Тем не менее можно получить информацию о стоимости покупки или аренды недвижимости, а также найти объекты с похожими характеристиками.

На американском рынке с большим количеством исходной информации все большее значение приобретают инструменты, позволяющие эффективно работать с этими данными: начиная от огромных пользовательским порталов до профессиональных баз данных. При этом выигрывают от доступа к собранной, обработанной и наглядно представленной информации сразу все участники рынка: потребители, риелторы и, конечно, оценщики.

В своей статье «Будущее оценки» бывший президент американской профессиональной организации Appraisal Institute М. Лэнс Койл рассуждает о значимости поиска данных для оценочной профессии. Он выделяет четыре периода работы с данными в рамках оценочной деятельности:

эра сбора информации (1920-1970-е гг.);

эра анализа рынка (1980-1990-е гг.);

эра критики данных (1990-2000-е гг.);

эра оптимизации данных (2010-настоящее время).

Он отмечает, что раньше лучшим на рынке был тот, кто смог найти больше информации. Однако сейчас, когда любые данные доступны по клику, первенство за теми, кто умеет ее обрабатывать.

Существует обширный ряд программных продуктов для подготовки отчетов об оценке. Большинство программ помогают оценщикам заполнять формы в отчетах об оценке недвижимости: TOTAL/WinTOTAL, ACI, Bradford ClickFORMS, NCV, SFREP. Эти продукты призваны увеличить скорость заполнения отчетов, автоматизировать заполнение форм, с которыми в противном случае приходится работать вручную.

Софт в помощь оценщикам включает в себя приложения по работе с аналогами, составлению карт, аналитических выкладках по рыночной конъюнктуре, разработке планов внутренних и внешних помещений оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка недвижимости

Одни из самых популярных программ – продукты компании A la mode – TOTAL и WinTOTAL. Работа с ними начинается с загрузки исходных данных об объекте недвижимости: в информационную базу программы загружается документация от заказчика, со своего телефона оценщик может загрузить фотографии, рисунки и т.д.

Работа с несколькими аналогами ведется одновременно. Программа сообщает, если устанавливается, что используемый аналог описывался ранее в другом отчете, и предлагает посмотреть, как это делали другие.



Так выглядит процесс работы с аналогами.



Здесь можно посмотреть разные описания одного и того же объекта-аналога.



Простое нажатие клавиши позволяет скопировать информацию об объекте-аналоге и вставить в свой отчет.



Работать можно одновременно на нескольких мониторах или – с мобильного телефона.



В этой же программе можно подписать отчет электронной подписью оценщика.

Один из лидеров этого рынка, Software for Real Estate Professionals, производит целый ряд программных продуктов. Как и у других программ, данные, полученные в приложениях, могут сразу идти в отчет.

Appraise-It, базовый продукт линейки, включает следующие функции: доступ к базам данных рынка недвижимости, менеджер работы с аналогами, инструмент работы с фотографиями и изображениями, проверку грамотности, расширенный функционал комментирования и рецензирования, автоматические калькуляторы и др. Там, где российский оценщик использует (не маленький, но ограниченный) функционал Microsoft Word и Excel, на службе у американского оценщика целый арсенал специально разработанных программных технологий.

Так, например, выглядит работа с автоматическим подыскиваемыми аналогами, которые с помощью простого клика на значок «галочки» добавляются в конкретный раздел отчета об оценке:

Продукт позволяет рассчитывать площадь объекта – общую площадь и площадь отдельных помещений и зданий. В рамках собственной рабочей сети можно создавать базы данных со всей необходимой информацией.

Есть особый инструмент для создания части отчета по затратному подходу – Swift Estimator.

Программа имеет две разновидности: для оценки коммерческой и жилой недвижимости.

В целом, все, что нужно ввести для создания отчета, помечено звездочками. Например, на этом экране предлагается выбрать этажность здания.

Далее программа предлагает выбрать тип отчета, который пользователь хочет получить на выходе.

Результат выглядит примерно так: на скриншоте виден перечень составных объектов с указанием уровня их износа и стоимости.

Отдельные программные продукты добывают данные из систем мультилистинга. Например, DataMaster for Appraisers интегрирует информацию о рынке (любого доступного штата/региона на выбор) в программу, в которой оценщик выполняет отчет. Кроме того, DataMaster может автоматически проверить данные из последних актуальных докладов регулирующих банковских агентств (американские оценщики, по закону, должны следовать их правилам).

Кроме того, почти все сервисы позволяют использовать один из шаблонов дизайна отчета или создать свой собственный стиль на их основе.

Нельзя не упомянуть отдельные узкоспециальные приложения, одно существование которых можно использовать при описании характеристик рынка недвижимости, да и в целом – уклада жизни США. Так, например, существует софт для работы с картами потопов.

Оценка бизнеса

Отдельные продукты предназначены для выполнения работы по оценке бизнеса. Один из лидеров на этом поле – программа ARGUS Valuation DCF. Она позволяет выстраивать расчетные модели, исходя из множества исходных параметров, и получать отчеты различной степени детализированности. Предусмотрен импорт/экспорт из MS Excel.

Программа Business Valuation Spacialist предлагает огромный расчетный аппарат, предусматривающий разницу в видах расчета стоимости бизнеса в разных отраслях экономики.

На этом скриншоте виден один из последних шагов: уже интегрированы исходные данные о бизнесе и информация о рынке. Панель задач окна вывода о цене имеет пять шагов: выбор подходов и методов, выбор весов, ввод вывода о стоимости, ввод понижающих/повышающих корректировок, ввод информации о долях участия (если требуется).

Программа The Business Valuer предлагает аналогичный функционал: происходит пошаговое заполнение исходной информации, выбор подходов, расставляются весы.

В результате формируется вывод, который может быть оформлен в виде формализованного отчета об оценке или информационного листа на бланке компании (на сайте разработчика размещен образец отчета, подготовленного в программе).

Оценочная деятельность за рубежом развивается одновременно с глобальным научно-техническим прогрессом. Использование программного обеспечения оценщикам по умолчанию необходимо: специалистам приходится в ежедневном режиме обрабатывать огромные объемы информации, не терять внимание, точно и аккуратно проводить сложнейшие расчеты. Именно поэтому на помощь оценщикам пришли программные продукты, позволяющие технические и формалистские задачи передать машине. Как было сказано на форуме оценщиков в Техасе в 2012 году, – «Побеждает оценщик с лучшими технологиями».

Американский рынок оценки в последнее десятилетие прошел через масштабные испытания. Их причиной стал в первую очередь кризис рынка недвижимости 2007 года, который привел к мировому финансовому кризису. Кризис оказал огромное влияние на все отрасли экономики США, но оценщики пострадали одними из первых.

В XX веке американское правительство создало два предприятия с государственным участием: Federal National Mortgage Association (FNMA), известный как Fannie Mae, и Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), известного как Freddie Mac. Обе организации скупают кредиты на вторичном рынке, объединяют их и перепродают в виде ипотечных ценных бумаг. Продажи на вторичном рынке повышают приток денег, доступный для выдачи все большего числа кредитов.

К началу 2000-х гг. на рынке появились и частные агентства, специализирующиеся на перепродаже ипотечных облигаций. Некоторые утверждают, что именно рост конкуренции между государственными агентствами и частными привел к гонке за покупку кредитов, в которой серьезный урон понесло качество проверок условий займа.

Процедура выдачи кредита, помимо физического лица, обратившегося за ипотекой, задействует сразу несколько сторон: банк, управляющую компанию по оценке и оценщика. Когда американское общество начало обсуждать причины и последствия финансового кризиса, большая часть критики последовала в адрес оценщиков. В этом есть доля справедливости. В предкризисные годы ипотечные агентства завышали стоимость представленного в залог имущества, выдавая заведомо не возвращаемые кредиты и искусственно раздувая цены на рынке недвижимости. Завышение стоимости проходило при участии оценщиков, которые оценивали недвижимость. По материалам СМИ, ряду оценщиков могло поступить требование от банка повысить величину итоговой стоимости (не напрямую – предлагалось применить другие, выбранные представителем заказчика, объекты-аналоги). Если оценщик отказывался, считалось, что он «убил сделку» – такой оценщик, вероятно, попадал в «черный список» ипотечных учреждений.

После 2008 года правительство расширило функции управляющих компаний по оценке, передав им роль медиаторов в отношениях между залоговыми отделами банков и оценщиками. Сейчас, по закону, этим двум сторонам запрещено общаться друг с другом и обсуждать объекта залога/оценки.

Резкое понижение престижа оценочной профессии и реалии бушующего кризиса на рынке недвижимости оказали серьезное влияние на оценочную отрасль. Авторы доклада ASA утверждают, что с 2007 по 2015 гг. количество оценщиков в США сократилось на 15-20% – с 118 657 до 100 129 человек (если считать действующие лицензии) или с 98 450 до 78 800 (число практикующих оценщиков). Множество отраслевых и массовых изданий начали бить тревогу: сокращение числа специалистов в отрасли – это симптом обширной проблемы, имеющей несколько измерений.

В первую очередь, по данным исследования, проведенного Институтом оценки, фиксируется ярко выраженный тренд старения отрасли. Среднестатистический американский оценщик – это белый мужчина возрастом от 51 года до 65 лет (в скобках отметим, что в отрасли всего 26% женщин – предлагаем сравнить эти цифры с российскими показателями). При этом лопнувший пузырь американского рынка недвижимости привел к тому, что ветераны отрасли, одни, разорившись, другие – с наименьшими потерями, ушли из профессии – на пенсию или в смежную деятельность.

Очевидно, что американской оценке не хватает прилива новой крови. Так почему же молодые американцы не идут в оценщики?

По мнению специалистов, частично эта проблема связана со снижением спроса. Отчеты об оценке в тех случаях, когда это законодательно возможно, заменяются альтернативными услугами (риелторов, брокеров и других профессионалов рынка недвижимости). По этому поводу оценочное сообщество лоббирует увеличение числа обязательных случаев проведения оценки. Один из важных аргументов американских коллег: дать большему числу потребителей доступ к справедливой, профессионально установленной стоимости.

Значительно выросли требования к уровню образования оценщиков (об этом смотрите материал прошлого года), т.е. стать оценщиком теперь дорого и сложно. Помимо обязательной степени бакалавра, нескольких сотен часов образовательных курсов и сдачи экзаменов, американским оценщикам для приобретения лицензии необходимо пройти стажировку в оценочной компании. При этом сами компании все меньше хотят нанимать юного сотрудника, не имеющего права заниматься оценочной деятельностью, а значит не приносящего доход в ближайшей перспективе.

Молодые специалисты, добившиеся степени бакалавра в экономике, и сами не спешат в оценку – для них открыты впечатляющие и более высокооплачиваемые карьерные возможности.

Сказывается и очевидное снижение уровня доходов оценщиков: в 2007 году проведение оценки объекта жилой недвижимости составляло в среднем 400 долларов, годом позже, в разгар кризиса цена в два раза уменьшилась. К настоящему моменту стоимость услуг – 300 долларов, т.е. вернуться к докризисным расценкам пока не удалось.

Сокращение числа оценщиков, конечно, влияет на рынок в целом. В ряде случаев наблюдается понижение качества оценки: например, оценщики приезжают оценивать объекты из соседних или даже удаленных штатов и областей, не имея представления о местном рынке недвижимости.

Коммодитизация услуги – превращение уникального продукта в обычный, характеристики которого неотличимы от аналогичных на рынке – становится все более заметным трендом в оценке. Несмотря на то, что анализ и методология, стоящие за расчетами, могут различаться, все отчеты об оценке изготавливаются по единым шаблонам, все оценщики ведут деятельность в единой регулируемой среде. Эта тенденция поддерживается разнообразным оценочным программным обеспечением: отчеты на выходе получаются практически идентичными. В таких условиях потребитель выбирает самый дешевый продукт (если не видно разницы, зачем платить больше?).

К 2016 году ни у кого не осталось сомнений, что будущее всех профессий, связанных с анализом исходной информации, лежит в обработке больших массивов данных. Считается, что 80% времени оценщик посвящает сбору и вводу информации об объекте оценки и только 20% - собственно процессу оценки. Американские оценщики имеют в своем распоряжении огромные базы данных, однако зачастую работа с каждой из них ведется индивидуально. Инструменты, позволяющие обрабатывать всю информацию о рынке, которая есть в интернете, пока не cовершенны. Тот факт, что оценщики не спешат максимально автоматизировать свой рабочий процесс, связывают с водоразделом, наметившимся в отрасли: оценка – это наука или искусство?

Уже сейчас отдельные производители предлагают решения, позволяющие объединить оба подхода и дать профессионалам широчайшие функциональные возможности: совместить доступ к Big Data и инновационные расчетные аппараты. Цель этих решений одна – передать компьютеру всю монотонную ручную работу, а оценщикам позволить заниматься только аналитикой. Подчеркивается конкурентное преимущество на рынке недвижимости оценщика-стажера, имеющего мощный расчетный аппарат и профессионального оценщика в роли куратора, перед брокером или риелтором. Есть мнение, что оценщикам ничто не мешает в ближайшие годы перейти к захвату этого рынка (см. доклад Дж. Брэдфорда, генерального директора Bradford Technologies, на ежегодной встрече Института оценки 4-6 августа 2014 года).

Вполне вероятно, что «невидимая рука рынка» проводит собственный естественный отбор и оставляет в игре только незаменимых профессионалов, стандартные оценочные задачи давая на откуп автоматическим алгоритмам. Превращение оценочного продукта в уникальный – это проблема, требующая одновременно повышения личного уровня знаний и умений оценщика, расширение функционального инструментария отдельных программ и грамотного законодательного регулирования, учитывающего интересы бизнеса и общества.

· снижение количества независимых оценщиков

· увеличение влияния государства на ОД — в какой-то момент государство "отпустило вожжи", а сейчас идет закручивание гаек; государство формализует законодательно свою роль

· увеличение спроса на автоматизацию в ОД

· увеличение количества структурированной публичной информации для ОД

· увеличение апатии профессионального сообщества — 500-700 человек, критической массы для изменений не появляется
· снижение авторитета оценщиков — 2020 год – переломный момент, когда доверие к независимым оценщикам может возрасти, если государственная оценка себя дискредитирует
· увеличение разрыва между теорией и практикой в ОД — запрос рынка, и то, как это делается в реальности, – одно, а теория, публикации – это другое
· снижение качества образования в ОД
· снижение профессионализма специалистов, выходящих на рынок оценки
· сжатие рынка независимой оценки — снижается общая экономическая активность, заказы уходят в гос. оценку
· увеличение интенсивности изменений в законодательстве об ОД
· увеличение противоречивости законодательства об ОД — бессистемность, хаотичность законов, компенсируется необязательностью исполнения
· увеличение количества случаев уголовного преследования оценщиков
· увеличение числа технологических решений в ОД

· огосударствление оценочной деятельности — государство забирает на себя часть оценки (например, кадастровую оценку), зажимает те секторы рынка, которые были условно вольными. В связи с чем оценка становится либо невозможной, либо невыгодной

· снижение потребности в оценочных услугах — крупные корпорации стараются своими силами проводить оценку. Держат в штате аналитиков, которые лучше понимают капитализацию бизнеса, стоимость своей организации
· снижение рентабельности оценочных услуг — увеличение себестоимости оценки и снижение оплаты за услугу

· увеличение риска профессии — у оценщика появилась уголовная и административная ответственность за деятельность
· увеличение негативного отношения к оценочной деятельности со стороны потребителей — в обществе растет недоверие к оценочной деятельности. Оценщиков обвиняют в заказном характере оценки

· увеличение спектра потребностей и задач заказчиков — количество задач, которые ставит заказчик оценки становится шире. Помимо оценки заказчик также хочет получить: сопровождение проектов; инвестиционный консалтинг; DD; сам объект оценки меняется; заказчик хочет понимать, как будет развиваться рынок

· трансформация роли и статуса оценщика — роль оценщика сейчас меняется. В новой системе разделения труда у оценщиков появится новая роль: адвокат, арбитр стоимости, консультант при сложной сделке, гарант, медиатор

· увеличение влияния информационных технологий на ОД — растет влияние интернета, баз данных, информатизации процессов на оценочную деятельность

· увеличение бюрократизации оценочной деятельности — появляется много лишней работы, такой как отчетность, страховка, образование, требования, которые не связаны с оценочной деятельностью, но ее выполнение занимает большое количество времени

· увеличение глобализации и централизации оценочной деятельности — 1) на рынок оценки вышли глобальные игроки (корпорации) и принесли свои технологии работы. Происходит консолидация, корпорации пользуются услугами глобальных игроков в оценке 2) централизация оценочной деятельности - принятие решения о том, кто будет выполнять заказ, уходит все более высоко, как правило, оно идет через Москву

· увеличение объема исходных данных для ОД — растет количество данных, увеличивается количество датчиков. Изменяется знаниевый подход, уже появились Big Data и блокчейн. Российская оценка пока отстает в своем развитии от мировых тенденций и уже запущенных изменений

· снижение потребности государства в независимых оценщиках — полное огосударствление оценки

· увеличение доли автоматизации в бизнес-процессах (CRM, SAP)

· увеличение запроса и роли оценки в рамках судебной экспертизы

· увеличение доли новых объектов оценки: качество жизни, блокчейн, конкурентоспособность технологий

· увеличение влияния квалификации/специализации — появление элиты оценщиков

· увеличение доли использования IT в ОД
· увеличение спроса на скорость выполнения оценки и снижение ее стоимости (~ отчет за 3 мин.)
· увеличение доли оценки технологий — формирование активного рынка оценки технологий. Появление брокерской площадки технологий
· увеличение количества специализированных видов работ в оценке — оценка будет делиться на много подвидов работ
· снижение авторитета оценщиков
· увеличение взаимодействия оценщиков с профессиональным сообществом
· увеличение единения оценочного сообщества — все объединятся
· увеличение неопределенности на рынке

· увеличение количества случаев уголовного преследования оценщиков — когда тренд будет снижаться, определить не представляется возможным

· увеличение влияния государства на ОД — увеличение фактора государства в оценках, влияющих на налогооблагаемую базу, уменьшение количества независимой оценки на территории РФ, усиление дилетантских рассуждений чиновников о результатах оценки в России

· увеличение количества судебных дел в РФ, связанных с оценкой имущества — участие оценщика в судебных процессах по оспариванию

· увеличение количества прикладного ПО и автоматизированных систем — оценочная деятельность переходит от расчетов стоимости человеком к интерпретации машинного расчета

· увеличение дефицита квалифицированных оценщиков в регионах РФ — непропорциональное распределение специалистов по стране. В Москве и Санкт-Петербурге будет много, за пределами центра - дефицит

· увеличение требований заказчиков/потребителей к качеству оценки

· увеличения количества недобросовестных оценщиков в РФ

· снижение использования человеческого труда в оценочной отрасли — уменьшение человеческого фактора в простых оценках, деление отрасли на два взаимодополняющих сегмента: (А) обработчики данных. Крупные компании, обеспечивающие качественные исходные данные и инструментарий по их обработке (Б) индивидуальные оценщики, которые проверяют итоги автоматизированной работы на адекватность и соответствие целям оценки и выдают конечный результат, массовая (простая) оценка выходит из зоны регулирования оценочной деятельности за счет применения информационных технологий, информационных баз данных

· снижение количества сертифицированных оценщиков в РФ

· увеличение количества единых методик и баз данных оценочной деятельности, обязательных к применению в РФ

· увеличение и группировка рекомендуемых баз данных объектов-аналогов в РФ

· увеличение стоимости оценки в краткосрочной перспективе за счет провала большей части оценщиков на квалификационном экзамене

· увеличение фактора государства в оценках, влияющих на налогооблагаемую базу

· увеличение количества методик оценки в РФ, основанных на экспертных оценках

Влияние государства на ОД будет усиливаться. Многие виды оценочной деятельности перейдут под ведомство государства. Рынок независимой оценки сожмется, и многие специалисты перейдут на работу в государственные органы.

Оценщик станет консультантом, к которому обращаются за добровольной экспертизой. Будут расширяться новые рынки оценки: интеллектуальная собственность, объекты виртуального мира и др., связанные с развитием технологий.

Рутинная оценка будет автоматизирована и вытеснит рядовых оценщиков, занимающихся типовой работой. Технологизируется и автоматизируется рутинный сбор данных об объектах оценки, с использованием современных средств визуального контроля. Будет создана информационно-аналитическая среда с публичными базами данных об объектах оценки, так как количество открытой информации растет.

• Сохранение рыночных отношений
• Ответственный собственник
• Квалифицированные оценщики – востребованы как защитники прав собственности
• Профессиональная самоорганизация через институт саморегулирования
• Новые рынки: развитие территорий, прогнозирование, интеллектуальная собственность, космос, виртуальные продукты, выявление новых рыночных ниш
• Проектные команды, где оценщик – катализатор процессов
• Трансформация школы оценки
• Новые профессии на основе оценочных знаний (оценщик-юрист)
• Создание информационно-аналитической среды с публичными базами данных

Государственный сектор:

• Государственная оценка будет в каждой отрасли. Это будет довольно большим куском рынка. В описании объекта будет снижаться качество суждения, и будет увеличиваться объем документа. Государственный оценщик будет делать большие, громоздкие, неудобные отчеты. И эта плоскость развития будет называться «Вмененная стоимость». Например, это будет как в налоговом регулировании.
• Вся оценочная деятельность будет законна и в пользу государства. Государство само будет требовать обязательства этих оценок, само будет регулировать нормы их исполнения, и само будет исполнять.
• В таких условиях свободные оценщики, оценочные компании просуществуют до 18, 19, 20 года, а дальше их не станет.
• Оценщики в государственном секторе все меньше будут вносить творчества в работу. И все больше будут заниматься документами.
• Будет работать «вмененная стоимость», которая соответствует директивному методу управления.

Внегосударственный сектор:

• В работе оценщика на внегосударственном направлении обязательно есть творчество. Есть некая креативная оценка или оценка «свободной стоимости» объектов.
• Есть профессиональный коллектив, решение принимаются коллективно. Такой коллектив собирается по принципу нейросети, в которую входят люди, заявившие себя как эксперты.
• Также в этом коллективе есть звезды – оценщики (профессионалы высокого уровня), которые уже сейчас решают нестандартные задачи.
• Свободные оценщики уходят от анализа цен к анализу ценностей.
• Пропадают барьеры между заказчиками и исполнителями за счет UBERизации. Эта система позволяет напрямую связываться с потребителями.
• В будущем будет отраслевая агломерация, а не монолитное сообщество.
• Появится понятие «свободная стоимость» (эффективная, фундаментальная, понятийная, фокальная).
• Общество будет верифицировать, кому оставаться после 20 года: Государственному направлению или внегосударственному. Или, возможно, эти два направления как-то пересекутся и начнут взаимодействовать.

Какими мы должны быть, чтобы найти свое место в будущем?

Мы должны объединяться
Овладеть новыми IT-технологиями
Включиться в социальные технологии взаимодействия
Освоить смежные рынки и новые ниши для оценочной деятельности

• Оценка превращается в консалтинг
• Оценщики делятся на массовых (типовых) и элитных (уникальных)
• Максимально автоматизирована массовая оценочная деятельность
• Высокая квалификация в рамках узкой специализации
• База рейтингов оценщиков
• Сочетание в оценщике многих компетенций
• Единое профессиональное оценочное сообщество

Чтобы найти свое место в таком будущем, оценщикам важно:

• развивать узкую специализацию
• искать области нетрадиционной и нестандартной оценки
• учиться понимать Big Data и IT-технологии
• научиться слушать и слышать друг друга, договариваться
• ясно и конкретно формулировать требования к разработке ПО (формировать нужные нам технические задания), уметь верифицировать результаты его применения
• искать, развивать новые рынки и объекты ОД

• Максимальная автоматизация, современное ПО
• Единые методики
• Открытость (доверие, доступность информации) - относится как базам данных, так и технологиям оценки
• Профессия оценщик остается в высокоинтеллектуальных сегментах (например, НМА и ИС, культурные ценности, специализированные объекты)
• Совершенствование (рост, повышение квалификации, обучение) – относится к оценщикам

• Оценочная деятельность в РФ будет максимально автоматизирована. Будут разработаны единые методики оценки и созданы базы данных. В обиход войдет современное ПО, упрощающее работу оценщика.
• Возникнет риск исчезновение оценки как профессиональной деятельности в существующем понимании. Оценочная деятельность останется востребованной в высокоинтеллектуальных сегментах (например, нематериальные активы, культурные ценности, специализированные объекты); типовые задачи будут решаться с помощью «технического персонала», не обладающего специфическими компетенциями в области оценки.
• Оценщики будут стремиться к регулярному повышению уровня квалификации, оценивать их уровень квалификации будут автоматизированные системы оценки специалистов.
• Возникнет «централизация» оценочной деятельности – специалисты по оценке будут базироваться только в крупных городах. Государственное влияние на оценочную деятельность усилится, ужесточатся требования к объективности проводимой оценки.